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  • 《住宅區物業管理條例》政策解讀
  • 信息來源:城管局 發布時間:2019-03-15 閱讀:次 字體:[
  • ???????為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人居環境,市房管局牽頭起草《撫州市住宅小區物業管理條例》以下簡稱《條例》)。為便于各有關部門、單位更好地理解相關內容,切實做好貫徹實施工作,現解讀如下:
    一、起草背景
    物業管理制度是社會生活領域的一項重要制度。隨著近年來生活水平的不斷提高,物業管理制度面臨一些新形勢新要求,同時在實際生活中也遇到了一些新情況新問題,所以制定《條例》是時代呼之欲出的必然要求。一是進一步保障業主的財產權利,切實維護廣大人民群眾根本利益的客觀需要。二是平衡各方利益,構建良好社會秩序的必然要求。三是解決物業管理現實問題,促進我市物業管理健康有序發展的現實需求。因此,需要通過地方立法,解決我市物業服務管理中存在的問題。
    二、主要內容
    《條例》分七章,共52條,分別為第一章總則,第二章業主、業主大會和業主委員會,第三章物業管理和服務,第四章物業使用和維護,第五章監督管理,第六章法律責任,第七章附則。主要內容有:
    (一)關于基本原則
    根據物業服務和管理的法律規定和實際需要,《條例》明確物業管理的基本原則是業主自治、專業服務與政府依法監管相結合(第三條);由于我市存在一些規模比較小的小區實行業主自行管理,《條例》對其進行引導規范,實行有條件的業主自行管理(第二十一條)。
    (二)關于物業管理監管體系
    我市物業管理工作目前由市物業行政主管部門負責,街道辦事處、鄉鎮人民政府未履行物業管理方面的職責,基層物業管理工作和矛盾糾紛調處機制未落實到位。因此,《條例》規定,實行市、縣(區)人民政府和街道辦事處、鄉鎮人民政府三級物業行政監管體系(第四條)。在第五章“監督管理”中明確了市縣(區)兩級政府監督管理職責、市縣(區)兩級物業管理部門職責、街辦(鄉鎮政府)職責、聯席會議制度等(第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條、第四十三條、第四十四條)。
    (三)關于物業服務行業自律
    我市目前沒有形成統一的行業管理,物業服務企業行業管理比較混亂。《條例》規定,物業服務行業協會應當加強行業建設,依法制定和組織實施自律性規范,組織業務培訓,宣傳物業管理法律法規,協助調解處理物業管理糾紛。(第五條)
    (四)關于業主、業主大會、業主委員會
    1.業主認定和業主共同決定事項。《條例》對業主的范圍進行了延伸性的規定,規定了房屋的所有權人為業主,同時根據《物權法》的規定,增加了四種法定的可認定為業主的其他情形(第六條)。業主自治是物業管理的首要原則,為保障業主的自治權利,《條例》明確了業主共同決定事項,并在《江西省物業管理條例》規定的基礎上,增加了制定和修改業主大會會議表決規則、確定物業管理方式兩項事項(第七條)。
    2.業主大會籌備、業主代表和業主大會制度。《條例》細化了業主大會籌備制度,明確了在籌備組成立90日內應當召開首次業主大會會議(第八條);明確規定首次業主大會的籌備經費由建設單位承擔(第十二條)。由于我市小區空置房比較多,導致業主大會召開難,為了有利于業主大會的召開,《條例》細化了業主代表制度,明確業主代表的推選、職責、資格條件、撤換等規定(第九條);明確了業主大會會議議事表決可以采取手機信息、電子郵件、微信等電子方式實名投票(第十條);明確了臨時管理規約或業主大會議事規則中可以約定,未達到法定或規定票數的缺席會議業主投票權數計入已表決多數票(第十一條)。
    3.籌備組成員、業主委員會成員條件。目前,我市業主委員會成員素質良莠不齊,一定程度上影響了業主充分行使業主自治權。為選擇綜合素質更高、更加熟悉國家法律法規、物業服務管理工作實際的業主加入到業主自治組織,《條例》規定五種不宜擔任籌備組、業委會成員的條件,并鼓勵社區工作人員、國家工作人員、法律職業人員參加業主委員會委員選舉(第十三條、第十四條、第十五條、第十六條)。
    (五)關于前期物業管理
    前期物業管理是薄弱環節,由于前期物業公司入駐時候承接查驗不到位,出了問題后,建設單位和物業公司責任不清,互相推諉,導致并激化業主和物業服務企業之間矛盾。因此,《條例》細化了承接查驗制度,規定承接物業前必須與建設單位按照合同約定對物業管理區域進行查驗,簽訂物業承接查驗協議,費用由雙方約定,無約定時由建設單位承擔(第十八條);明確了承接查驗前資料的移交清單(第十九條);確立了前期物業服務合同解除的程序和公示制度(第二十條)。
    (六)關于物業服務企業
    1.規范物業服務企業行為。《條例》明確了物業服務企業的權利義務、禁止行為、公示義務(第二十三條、第二十四條、第二十七條);明確了共用區域和部位經營、收益分配和公示制度(第二十五條)。為促使物業服務企業更好提供服務,履行退出時移交財物、資料設施設備等義務,明確了物業服務合同雙方可以約定物業服務履約保證金(第二十六條);實踐中,新老物業服務企業之間不進行交接,或交接不完全等,容易埋下矛盾隱患,為此,《條例》細化了物業服務企業退出交接制度,明確了其向業委會移交財物資料清單、期限、辦理交接義務以及街辦(鄉鎮政府)應急臨時管理義務(第二十八條)。
    2.物業服務企業考核體系和信用評價體系。為提高物業服務企業服務水平,《條例》建立了對物業服務企業和物業項目負責人雙考核制度,規定對違背誠信義務的企業和物業項目負責人分別錄入其信用檔案(第二十九條、第三十條、第三十一條)。
    3.物業服務收費制度。為了從源頭破解物業服務企業反映的物業收費難問題,保障業主和物業企業的合法權益,《條例》建立了物業服務實行標準等級制度,明確了服務收費與服務等級相適應,引導業主建立“花錢買服務”的意識,并明確了交付前后物業服務費的承擔主體(第三十二條)。
    (七)關于物業使用和維護
    《條例》明確了建設單位保修金的交存比例為1.5%,交存期限為自交付之日起五年(第三十三條);細化了建設單位保修責任的履行期限要求,規定建設單位不及時履行保修責任的,業主、業主委員會、物業服務企業或者村(居)委員會可以發保修催告通知書,7日后仍未履行的,上述主體可以做申請使用物業保修金(第三十四條);《條例》規定,業主或者物業使用人裝修物業的,應當申報登記、與物業服務企業簽訂裝修服務協議并應當遵守協議(第三十六條);明確了業主將住宅改變為非住宅用途進行經營活動的條件(第三十七條)。
    (八)關于法律責任
    本著不與上位法重復的原則,《條例》首先明確了違反本條例行為的,上位法已有規定,適用其規定(第四十五條);新設了建設單位未通過招投標方式選聘物業服務企業、未將前期物業服務合同或者臨時管理規約作為物業買賣合同安置合同附件、未及時交付已占有的物業用房和業委會議事活動用房、未按照規定進行承接查驗、不按規定提供首次業主大會籌備經費五種情形的行政處罰(第四十六條);明確了業委會成員違反本條例規定的法律責任(第四十七條);新設了物業服務企業未按照本條例規定公示信息、未做好退出與交接工作的行政處罰,明確擅自承接未經過承接查驗物業項目給業主造成損害的賠償責任(第四十八條);明確了業主拖欠物業服務費的法律責任,對拒不履行法院判決和仲裁裁決的,可以按照個人信用信息管理規定錄入個人信用信息系統(第四十九條);明確了行政機關工作人員違反本規定的法律責任(第五十條)。
    三、《撫州市住宅區物業管理條例》涉及城管部門工作職責的規定內容
    第四條 市、縣(區)人民政府房地產主管部門,以及具有行政管理職能的開發區管理委員會所屬房地產職能部門是本轄區物業管理主管部門,負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。
    城市管理、建設、規劃、價格、公安、人防、民政、消防、環境保護、市場監督管理、不動產登記等部門以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業經營單位應當按照各自職責,依法做好物業管理的相關管理和服務工作。
    第四十條 在不影響消防安全、道路通行的前提下,經業主大會或者其授權的業主委員會決定,可以利用住宅區內業主共有的道路等場地施劃停車泊位,并由業主大會或者其授權的業主委員會決定是否收取停車費。占用業主共有的道路或者其他場地的停車泊位,屬于業主共有。
    利用物業共用部位場所、共用設施設備設置廣告、開展經營等活動的,應當經業主大會或者其授權的業主委員會及有利害關系的業主同意,并按照規定辦理有關手續。
    業主大會或者業主委員會應當將利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備施劃停車泊位、設置廣告、開展經營等活動的情況在住宅區顯著位置公示。
    利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備收取的停車費、租賃費、廣告費等經營收益屬于全體業主共有,用于補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。業主大會或者其授權的業主委員會決定委托物業服務企業代收費的,物業服務企業可以從中提取一定比例的管理費用,具體比例由雙方協商約定。
    第四十三條 業主、物業使用人裝修、使用物業,禁止下列行為:
    (二)違法搭建建筑物、構筑物;
    (八)亂倒垃圾,亂倒污水,高空拋物;
    (十)亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行;

    第四十四條 物業服務企業應當對住宅區內物業裝修和使用活動進行巡查,發現業主或者物業使用人違反法律、法規和管理規約或者臨時管理規約裝修、使用物業的行為,應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當在二十四小時內報告業主委員會和城市管理等有關主管部門。城市管理等有關主管部門在接到報告后,應當依法對違法行為予以制止或者處理。

    第四十九條 違反本條例第四十三條規定,業主、物業使用人有下列行為之一的,按照下列規定給予處罰:
    (二)違法搭建建筑物、構筑物的,由規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除影響的,限期改正;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處違法搭建建筑物、構筑物造價百分之十以下罰款;
    (七)亂倒垃圾、亂倒污水的,由環境衛生主管部門責令改正,處二百元以下罰款;
    (八)亂停車輛妨礙行人和其他車輛正常通行的,由城市管理行政執法部門責令改正,拒不改正或者駕駛人不在現場的,對機動車駕駛人處二十元以上二百元以下罰款,對非機動車駕駛人處五元以上五十元以下罰款。
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